智慧經營／焦文華嗅覺敏銳 找到商仲藍海 | 商業企管 | 產經 | 聯合新聞網
親愛的網友：為確保您享有最佳的瀏覽體驗，
，建議您提升您的 IE 瀏覽器至最新版本，
，感謝您的配合。✕買東西RSSApp粉絲團我的新聞udn family搜尋時尚汽車NBA台灣遊戲國際鳴人堂新鮮事部落格全部願景新聞財經噓新聞時尚汽車NBA遊戲國際鳴人堂新鮮事部落格元氣話題讀書吧讀小說知識庫電子報基金房地產影音售票網外貿網買東西有設計有行旅捷客聯合文學聯經出版世界日報App 即時熱門要聞娛樂運動全球社會產經股市健康生活文教評論地方兩岸數位旅遊閱讀雜誌時尚汽車購物女兒第一件內衣樂齡保養 財經焦點 科技產業 金融要聞 稅務法務 產業綜合 商業企管 房市情報 期貨專區 udn / 產經 / 商業企管相關新聞管理一點靈／管理者視野看工作思考方塊／正本清源 讓一例一休三贏會計師看時事／因應IFRS 16 租賃留意匯率風控臉書帶你到火星探險 看虛擬實境的無限商機管理一點靈／產品質量靠生產創新平台／雷射光當畫筆 工研院大膽玩色業務最前線／建立產業標準 啟動創新變革智慧經營／唐效談併購：了解文化 與成功有約微信風靡全球 看公司如何能快速成長的3大秘訣破壞性創新帶領百年老店前進！ 美國創新大師教你培養「聯想力」智慧經營／焦文華嗅覺敏銳 找到商仲藍海分享分享分享留言列印A-A+2017-01-13 03:51經濟日報 郭及天WhatsApp 欣元商仲總經理焦文華帶動欣元跳脫傳統框架，
，鎖定經營競爭少，
，挑戰難度高複雜的商仲案，
，開創新藍海。 郭及天／攝影 分享 facebook 欣元商仲過去專營台北店面市場，
，近年則跨足飯店、月子中心、土地合建等特殊產品，
，總經理焦文華四年前嗅出市場趨勢驟變，
，以跳脫框架，
，鎖定競爭者少、高專業門檻個案的多元經營模式，帶領欣元轉型，未來也計劃挑戰私募基金投資領域。房仲戰將 投入新領域焦文華1988年進入永慶房屋，是永慶最早一批戰將級業務，20多年來曾帶過百名以上的店長及業務主管，開過20家房仲店頭，本身也是千萬業務員，自1999年成立欣元商仲，至今已邁入第18年，欣元商仲在大台北店面市場頗有名氣，迄今成交超過600間店面買賣和租賃案。四年前焦文華警覺房市即將變盤，開始投入新領域的業務，提早因應市場變化，包括開發飯店、月子中心等仲介市場，以及土地買賣、合建等業務。焦文華表示，四年前房市還景氣熱絡時，就發現買方不敢追價、賣方漫天喊價，加上銀行對放款緊縮，他嗅出市場即將走下坡的味道，以前景氣好的時候台北市場每年有70間至80間上億元店面成交，這二年只剩下10多間，至少衰退了八成。跳脫框架 覓專業人才傳統商仲業者主要經營項目以辦公室租賃買賣、標售物件或海外不動產交易為主，近二年市場交易量減半，不過業務轉型的商仲業者不多，多數面臨苦戰。焦文華則是帶動欣元跳脫傳統商仲框架，鎖定經營競爭少，挑戰難度高複雜的商仲案。不只業務重心改變，同時也調整內部組織，顛覆傳統用人的思維模式，過去欣元以仲介及連鎖店背景的同仁為主體，這二、三年來加入來自建設、都更、飯店、廠辦、私募、壽險等各行業的專業人才，同時也聘請專業顧問，定期會議交流市場動態，研判新趨勢、新興產業的新業務。焦文華表示，多元化不同領域的人才，激發新思維，開創新型態業務，才能拆解複雜、高難度的商仲個案。焦文華帶動欣元轉型後，2014年及2015年業績每年都成長三成，去年績效也維持在高檔，共促成20多件飯店案，也開發出不少飯店除了買賣和租賃外多元型態的特殊交易模式，如併購、經營權轉讓、土地量身訂做（出租飯店經營）及委託經營等。除了飯店外，也完成多筆土地買賣、土地合建、月子中心及安養院等產品交易。焦文華表示，較冷門的特殊產品專業門檻高，競爭者少。相較於傳統仲介公司多數只提供物件訊息，欣元則提供賣家資產管理的建議，以及站在買家的立場提供「獲利方程式」，使買賣雙方雙贏，提高交易成交率。深耕市場 擴大市占率前年起，焦文華發現，這二、三年來台北具優質條件的商仲案及成交量大幅減少，投資者已往中、南部尋找投資案，於是在不景氣時，逆向大幅在全台擴張據點，除了台北總公司外，分別成立台中、台南、高雄等分公司。焦文華表示，欣元注重打團隊戰，跨部門交流，資源共享，各公司可跨區域開發，聯合行銷，發揮最大業務效益。對於業務未來持續成長的策略，焦文華表示，將從過去的「業務財」、目前的「經營財」，走向未來的「投資財」，今年將結合證券業經理人及超級業務員成立資產管理部，同時規劃成立投資部門，整合資金，評估投資具有穩定報酬的投資個案。焦文華表示，房仲及商仲市場淘汰賽仍將持續，目前欣元客戶滿意度高、在連鎖業、店面、飯店及壽險等產業知名度已達八成，未來將強化公司各式業務產品競爭性，整合全台資源，在地深耕市場，擴大市場占有率，但不碰住宅、豪宅和海外不動產，特別是海外不動產，「去年吹北風、今年已經是北風北了。」，
在經過五年來的撙節政策後，
，德國政府終於對擴大支出有了興趣，
，這個歐洲最大的經濟體即將撥冗預算投資基礎建設，
，外界對德國多年來的期待終於能夠實現。彭博資訊報導，
，財政部長蕭茲（Olaf Scholz）已為未來四年在基礎建設、教育、住房和數位科技上，
，提撥逾1，
，500億歐元（1，
，700億美元）預算。 推動基建將有助營建業發展，營建業產值去年下半年的年成長率超過3%。社會安全補助和稅制的改變則將提升民眾的所得，進而提振內需。貝倫貝格銀行首席經濟學家舒米爾汀說：「雖然緩慢但確實，德國正在實現觀察家們多年來疾呼的擴大政府支出。」美國總統川普和諾貝爾獎經濟學家克魯曼等人都認為德國應該減少撙節。尤其隨著德國近來經濟成長降溫，外界對德國這樣的呼籲聲浪已愈來愈強。外界會有這些要求的主要原因，是因為德國公債殖利率低，且預算情勢非常良好。在經過金融海嘯後一段時間的擴大支出後，德國政府在過去這五年間又將支出減少，好維持預算盈餘，德國的公債占國內生產毛額（GDP）比率即將2002年來首次低於歐盟上限的60%，相較義大利將突破130%，和法國的近100%。，
雲林縣一名施姓男子違反交通法規，
，與員警當眾爭執三個小時，
，警方執行酒測，
，施男大聲怒嗆員警「我就是拒酒測啦，
，不然你們要怎樣」，
，被天真7歲兒戳破謊言「爸爸你剛剛買的那瓶酒呢」，
，施男當場啞口無言。事後，
，員警即施予酒駕拒測並吊扣施姓男子所駕駛之車輛與駕照等罰則。警方表示，
，斗南分局新光派出所員警於斗南鎮延平路一段與大業路口執行酒駕臨檢時，
，發現一部可疑自小客車，隨即攔下檢查，施男卻趁員警開單時，轉身逃跑消失無蹤。 員警詢問施男妻子，施妻表示，老公跑去前面吃晚餐，讓員警一愣，隨即請施妻叫施男返回，只見施男口中咀嚼著檳榔返回車旁，警方詢問時聞到濃濃酒味，施男卻堅持拒絕酒測，聽聞員警要吊扣車輛，施男仍無懼說道，「沒差，不然等等叫小黃就好。」等待拖吊車前來時，小孩天真詢問員警，「大哥哥，你會喝酒嗎？」，員警回道「喝酒可以呀，可是要在家喝，不能開車！」讓員警嘆道，為人父母更應以身作則，才能給孩子好榜樣。施姓男子違反交通法規，與員警當眾爭執三個小時，警方執行酒測，施男大聲怒嗆員警「我就是拒酒測啦，不然你們要怎樣」。記者邱奕能／攝影 分享 facebook，
對於匯市31日封關表現，
，匯銀主管預料，
，中央銀行將會力守新台幣匯率收盤價30.2元。自16日以來，
，新台幣匯率已經連十日收在「30.2」字頭。回顧27日，
，外資匯入結合出口商年底拋匯潮，
，新台幣匯率盤中一度大升1.46角，
，最高升抵30.055元，
，央行還是堅守慣例，在最後一盤進場，新台幣匯率急墜，終場貶值0.2分後，以30.203元作收，終結連三升，總成交量13.55億美元。匯銀主管說，央行總裁楊金龍態度十分明確，就是2019年封關前力守新台幣收盤價「30.2」字頭，不論盤中升多少，尾盤都會調節至30.2元以下，本周是2019年最後兩個交易日，估計也是這樣的操作基調。 資深匯銀主管說，央行想守住收盤價30元整數大關，並非容易之事，雖然國內有油款、海外ETF的投資款協助央行守匯，但買匯力道遠遠不敵拋匯熱潮，央行不得不在尾盤出手。海外無本金交割遠期外匯（NDF）市場最新報價，仍預期新台幣匯率將升破30元整數大關，海外法人持續看升新台幣，會增加新台幣匯率的升值壓力，預料央行在2019年封關前仍將施行「逆風操作」，全力守住30.2元價位。，
平均年齡不到30歲的9位年輕人，
，9日下午起連續18小時站在街頭，
，向民眾募集民生物資送到桃園方舟教養院。他們說，
，選戰期間不該只有政治，
，還有許多弱勢族群需要被關懷，
，許多民眾被他們徹夜未眠的精神感動，
，最後募集到30箱民生用品送給弱勢族群。這群年輕人來自各行各業，
，有學生、業務員、作業員及設計師。總召李冠霖表示，
，大家來自全台各地，因參與喜聆學院的自我成長課程而聚集在一起，看見每天的新聞多半都是政治或為了小事而爭執，有感而發，認為這社會上還有更多值得關心的人事物，思索如何「將愛傳出去」，決定在18小時內募捐行善，「挑戰不可能的任務」。成員藍依萍說，前天下午起大家站在台北街頭，以海報和口頭說明向店家及路人募捐，剛開始被誤會是詐騙屢屢受挫，眼看時間迫在眉睫，只收到零星物資，後來有店家被他們徹夜未眠的行動感動，接連搬來好幾箱用品。她說，活動的意義是喚醒台灣的的良善，而且愛心要傳遞下去不間斷，「超過上百人的愛心，讓我們體會到台灣處處有溫情」。昨天他們專車將物資送往新屋區的方舟教養院，大家還帶領院生帶動唱、陪他們話家常。，
UBA佛光大學隊今日靠著王竫婷上場30分鐘，
，拿下全隊最佳21分、13籃板，
，加上林嘉慈17分，
，助隊以88：61擊敗台北大學隊，
，拿下2連勝，
，戰績6勝1負、名列第二，
，僅次於7場全勝的文化大學隊，
，但賽後教頭不滿意球員表現。佛光教練傅姿伶表示，
，防守還是不夠好，昨日讓台灣體大隊的張譯文得33分，今天又讓台北大學的江佳穎得26分，讓對手的得分過高，超過她賽前要求的失分。林嘉慈表示，這場防守沒有做好，因為賽前其實有設定對手要打幾分，但是卻沒有做到，溝通不清楚，個人防守的部分也要加強。女子第二階段賽事結束後，佛光將提升不足的地方。傅姿伶表示，未來會在防守和籃板做加強，並節制犯規和失誤的次數，降低對手得分機會。江佳穎表示，這場有達到自己預期的表現，手感很好，只是後面大家體力下滑，所以吞下敗仗，未來期盼能讓自己的投籃更穩定。林嘉慈（右）。記者 侯永全／攝影 分享 facebook，
MSCI最新季度權重將於31日盤後生效，
，權王台積電於MSCI台灣指數調降0.48個百分點至30.13%，
，外資昨（25）對台積電連二賣、賣超1，
，999張，
，但累計本周買超7，
，056張，
，股價漲2.2%。法人表示，
，iPhone拉貨、蘋果開發者大會（WWDC）及股東會利多，
，有望吸引外資回補台積電。台積電自去年底遭摩根士丹利開第一槍，
，看壞記憶體漲價調降評等，引發外資一波賣壓，今年受iPhone X銷售調整，台積電對第2季展望也因「高階手機」展望不如預期下調全年營收目標，使外資持股比最低降至77.81%，不過隨各種利空盡出，國際買盤轉間歇回補，外資持股比小升至77.84%；5月以來，尤以高盛、野村兩大外資券商客戶加碼權王66億元、44億元較積極。 外資包括摩根大通、瑞士信貸、德意志、麥格理、花旗等五大券商，近期報告喊進台積電，主要看好智慧手機拉貨，人工智慧（AI）趨勢發酵。瑞信認為，台積電第3季將全拿三款新iPhone A12處理器訂單，第4季還有超微（AMD）、高通訂單回歸，下半年業績強勁回升；外資圈多也看好台積電7奈米發威，下半年毛利率區間共識為50-51%。，
艾摩蒂歐（Daisy Amodio）為了幫澳洲客戶求婚，
，正四處尋找海龜，
，甚至跑到倫敦動物園詢問出借的可能。那名客戶認為海龜是求婚過程不可或缺的一環。
這對艾摩蒂歐與其事業夥伴萊特（Tiffany Wright）來說，
，還算小意思，
，她們經營求婚者公司（The Proposers）兩年時間，
，還遇過更光怪陸離的求婚景象。
年輕銀行家的女友熱愛舞蹈與寶萊塢，
，她們就辦了場「寶萊塢求婚記」，
，特別請來寶萊塢演員意外現身，
，還讓求婚者加入歌舞行列。這種安排其實不簡單。那名銀行家是個正經八百、沉默寡言的傢伙，
，曾公開坦承討厭跳舞，也不喜歡成為目光焦點。
求婚者公司總部設在倫敦，但業務範圍不受地域限制，男性是主要客戶，求婚對象大多為女性。這對女子拍檔的創業故事，起源於某天傍晚到公園散步。當時有一名男子挨著燭光寫求婚告白，他想寫「你願意嫁給我嗎？」，卻拼錯字，所以她們好心上前幫忙，但晚風不斷吹熄燭火，她們就在他女友快出現時，幫忙重燃蠟燭。然後她們躲在樹木後面偷看，直到那名男子求婚成功，她們才跑到酒吧聊天，創業點子油然而生。她們開始思考，眼前有一名男子需要幫忙，但外頭可能有成千上萬的男子也求助無門。女性都有新娘秘書，男性為何不能有求婚企劃師？
艾摩蒂歐說，有人說男人若不知道如何讓女友點頭，他可能娶錯人了；每個人都是人生故事的主角，想在臉書引人注意，回憶變得更清晰，也更歷久彌堅。
這對拍檔在2012年5月只花了1，200英鎊創業，生意相當興隆，不到五個月萊特就轉為正職，一年後艾摩蒂歐也辭掉工作全心投入。
艾摩蒂歐擁有商業行銷學位，曾經擔任廣告客戶經理，可說是求婚者公司的大功臣。讓品牌攻占網路搜尋結果頂端的「搜尋引擎最佳化」，是她早已嫻熟的技巧，成本控制也不成問題。
萊特也是不遑多讓的高手，她曾是專欄作家，也當過男性雜誌Nuts的讀者問答編輯，深刻洞察男女對浪漫情懷的差距，豐富的媒體經驗也有助於安排求婚者上電視節目。
求婚者公司的服務價碼從100英鎊起跳，取得客戶資料、第一次約會情境、對象夢想與最喜歡的事物等資訊後，就提供兩個客製化的求婚點子。她們也會對求婚對象的臉書或推特進行研究，與客戶談好預算後，就著手進行。
兩年來，求婚者公司已經手160件求婚案，成功率達百分之百，還沒有失敗案例。雖然創辦這種生意的門檻顯然很低，她們在英國的競爭對手仍出乎意料地少。
艾摩蒂歐說：「我們經常看到對手出現，但不到幾個月就銷聲匿跡。」 （綜合外電），
前2戰雖都留下勝利，
，義守大學卻自評攻勢「卡卡」，
，直到今天第3戰碰北市大學才找回習慣的節奏，
，上半場就早早拉開差距，
，終場以94：55輕鬆收下3連勝，
，第二階段預賽和台灣藝大同以3連勝並列領先。義守開賽就打出7：0攻勢，
，北市大雖追到8：13，
，義守蘇文儒又飆進兩記三分彈，
，加上沈睿洋籃下硬打，首節已取得23：13優勢；第二節徐鉦順外線繼續開砲，半場義守已取得57：28的雙倍領先，加上第三節義守再打出23：9的單節攻勢，領先繼續拉大，最終的39分差距是3戰最多。 球隊新「一哥」徐鉦順半場三分球6投5中就攻下22分，三分球4投3中的蘇文儒半場也轟下19分，兩人就算下半場都沒再有分數進帳，憑藉全隊12人上場都有得分的點點開花表現，仍讓地主球迷歡聲震天。蘇文儒提到，經過兩天磨合，今天終於找到節奏，「現在的陣容不是之前練習的陣容，還不太習慣，之前還卡卡的。」過往練習義守都是以「2大3小」為主，但為磨練菜鳥中鋒沈睿洋，新球季首戰開始都由4名小個子搭沈睿洋，185公分的蘇文儒有時還要打到4號位，讓他直呼不習慣。「我4號跑起來怪怪的，後衛切入我常會擋到他們路線，今天我和鉦順學長換，就順很多。」蘇文儒解釋說。107學年UBA公開男一級共16隊，預賽採單循環，取戰績最佳前8名晉級，前兩階段個拆成兩組、每隊先打7場，第一階段在醒吾科大的賽程已落幕，義守進行的第二階段預賽也打完3天，明天賽程休兵，周五開始再連打4天。由於政治大學今天以65：70不敵中州科大，不敗之身遭破，地主義守和台藝大成第二階段唯二不敗之師，義守199公分的中鋒呂威霆笑說，目標就是主場全部奪勝，「大家好好表現，都贏沒問題！」蘇文儒（左一）上場19分鐘就貢獻19分。圖／大專體總提供 分享 facebook 徐鉦順（左）上半場就攻下22分。圖／大專體總提供 分享 facebook，
成立於2016年4月的機器人學院交叉融合電氣與信息工程學院、機械與運載工程學院、信息科學與工程學院、設計藝術學院等學院的相關學科，
，與中外20餘所大學、科研機構和企業進行科研合作、學術交流和人才聯合培養，
，為科技愛好者提供科研創業平台。新華社報導，
，在湖南大學機器人學院的實驗室裡，
，朱炳輝正和項目成員一起，
，討論如何改進優化柔性機器人—和人們印象中冰冷堅硬的鋼鐵機器人不同，
，他們製作的氣動抓手使用矽膠作為原料，
，有溫度，
，很柔軟。 VVIP 會員限定！ 使用活動金幣灌溉優質新聞，抽 iPhone 11、仟元現金。
贊助好新聞 如何使用金幣灌溉新聞 剩餘的活動金幣 枚 活動金幣僅能作為灌溉新聞使用，不能折現、亦不能另作其他用途。參與贊助後，可以參加活動抽獎，並成為 udn 產品的搶先使用者。 贊助好新聞 如何使用金幣灌溉新聞 ×
■ 活動時間 2019年10月21日 – 2019年11月20日
■ 活動辦法 活動期間您可獲得活動金幣 3，000 枚，當您看到優質新聞，即可點按文章中的「贊助好新聞」按鈕贊助該篇文章，且可隨時至會員中心查詢目前金幣的使用狀況。
■ 贊助說明 聯合新聞網與經濟日報合計，共有 3，000 枚金幣。 每篇文章僅能贊助一次，每次扣 10 枚金幣。 不限一天能贊助幾篇文章。(可一天把3，000枚金幣發完，亦可一天發100枚、 分30天把金幣發完) 越多天登入贊助，中獎機率越高。(一天把3，000枚金幣發完，同等有一次抽 獎機會，分30天把金幣發完，同等有30次抽獎) 活動金幣僅能作為灌溉新聞使用，不能折現、亦不能另作其他用途；活動結束後系統將自動回收金幣並關閉該功能。 參與灌溉新聞後，可以參加活動抽獎，並成為 udn 產品的搶先使用者。
■ 活動贈品 協助獎：U利點數 200 元， 500 位 灌溉獎：現金獎 5000 元，共 20 位 成長獎：iPhone 11 (64G)，共 2 位 活動結束後，將由系統抽出得獎者，於 11/30 前公佈得獎名單，並以 e-mail 方式通知得獎者領獎。
中獎名單 個資聲明 注意事項 ×
恭喜您獲得活動金幣 3，000 枚 在聯合新聞網及經濟日報網點按文章中的「贊助好新聞」，以活動金幣贊助該篇文章，支持心中優質新聞。iPhone 11、仟元現金….等您帶回家。越多天登入贊助，中獎機率越高 ×
提醒：您今天尚未使用活動金幣 點按文章中的「贊助好新聞」，以活動金幣贊助該篇文章，支持心中優質新聞。iPhone 11、仟元現金….等您帶回家。越多天登入贊助，中獎機率越高！ 朱炳輝是湖南大學機械與運載工程學院研三學生，湖大機器人學院是他拓展興趣愛好、從事學術研究的平台。「機器人學院提供的平台使不同背景的學生在一起進行思維碰撞，讓我們的視野更加開闊。」湖南大學機器人學院副院長顏亮表示，學院以機器人感知與智能控制研究方向為重點，建立機器人原理與機構設計、機器人驅動與智能控制系統、機器人感知與機器學習、智能機器人與應用系統等研究方向。十多年前，正在讀大學的鐘杭開始研究機器人，彼時他的學校還需要從國外高價購買科研教學設備。使用幾年後，他便開始研究其中的軟件構架。如今，他所在的團隊製作的國產小型教學機器人已經投入生產，並走進湖南部分高校的教學實驗中。現在的鐘杭是湖南大學電氣與信息工程學院控制科學與工程的在讀博士，除此之外，他還是湖南愛米家智能科技有限公司的發起人之一。他們的作品在2017中國機器人及人工智能大賽人工智能創新比賽企業組中獲得三等獎，在第五屆「創青春」湖南省青年創新創業大賽商工組中獲得二等獎。「不同學科背景的學生在一起做項目，在解決問題提高效率的同時，也增強了團隊成員的凝聚力。」顏亮說，學院為學生提供的多方面的支持，將企業的影響力和學校的優勢資源聯合起來，讓學生們探索製作的創新項目有機會得到產業孵化。，
