智慧經營／焦文華嗅覺敏銳 找到商仲藍海 | 商業企管 | 產經 | 聯合新聞網
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，鎖定經營競爭少，
，挑戰難度高複雜的商仲案，
，開創新藍海。 郭及天／攝影 分享 facebook 欣元商仲過去專營台北店面市場，
，近年則跨足飯店、月子中心、土地合建等特殊產品，
，總經理焦文華四年前嗅出市場趨勢驟變，
，以跳脫框架，
，鎖定競爭者少、高專業門檻個案的多元經營模式，帶領欣元轉型，未來也計劃挑戰私募基金投資領域。房仲戰將 投入新領域焦文華1988年進入永慶房屋，是永慶最早一批戰將級業務，20多年來曾帶過百名以上的店長及業務主管，開過20家房仲店頭，本身也是千萬業務員，自1999年成立欣元商仲，至今已邁入第18年，欣元商仲在大台北店面市場頗有名氣，迄今成交超過600間店面買賣和租賃案。四年前焦文華警覺房市即將變盤，開始投入新領域的業務，提早因應市場變化，包括開發飯店、月子中心等仲介市場，以及土地買賣、合建等業務。焦文華表示，四年前房市還景氣熱絡時，就發現買方不敢追價、賣方漫天喊價，加上銀行對放款緊縮，他嗅出市場即將走下坡的味道，以前景氣好的時候台北市場每年有70間至80間上億元店面成交，這二年只剩下10多間，至少衰退了八成。跳脫框架 覓專業人才傳統商仲業者主要經營項目以辦公室租賃買賣、標售物件或海外不動產交易為主，近二年市場交易量減半，不過業務轉型的商仲業者不多，多數面臨苦戰。焦文華則是帶動欣元跳脫傳統商仲框架，鎖定經營競爭少，挑戰難度高複雜的商仲案。不只業務重心改變，同時也調整內部組織，顛覆傳統用人的思維模式，過去欣元以仲介及連鎖店背景的同仁為主體，這二、三年來加入來自建設、都更、飯店、廠辦、私募、壽險等各行業的專業人才，同時也聘請專業顧問，定期會議交流市場動態，研判新趨勢、新興產業的新業務。焦文華表示，多元化不同領域的人才，激發新思維，開創新型態業務，才能拆解複雜、高難度的商仲個案。焦文華帶動欣元轉型後，2014年及2015年業績每年都成長三成，去年績效也維持在高檔，共促成20多件飯店案，也開發出不少飯店除了買賣和租賃外多元型態的特殊交易模式，如併購、經營權轉讓、土地量身訂做（出租飯店經營）及委託經營等。除了飯店外，也完成多筆土地買賣、土地合建、月子中心及安養院等產品交易。焦文華表示，較冷門的特殊產品專業門檻高，競爭者少。相較於傳統仲介公司多數只提供物件訊息，欣元則提供賣家資產管理的建議，以及站在買家的立場提供「獲利方程式」，使買賣雙方雙贏，提高交易成交率。深耕市場 擴大市占率前年起，焦文華發現，這二、三年來台北具優質條件的商仲案及成交量大幅減少，投資者已往中、南部尋找投資案，於是在不景氣時，逆向大幅在全台擴張據點，除了台北總公司外，分別成立台中、台南、高雄等分公司。焦文華表示，欣元注重打團隊戰，跨部門交流，資源共享，各公司可跨區域開發，聯合行銷，發揮最大業務效益。對於業務未來持續成長的策略，焦文華表示，將從過去的「業務財」、目前的「經營財」，走向未來的「投資財」，今年將結合證券業經理人及超級業務員成立資產管理部，同時規劃成立投資部門，整合資金，評估投資具有穩定報酬的投資個案。焦文華表示，房仲及商仲市場淘汰賽仍將持續，目前欣元客戶滿意度高、在連鎖業、店面、飯店及壽險等產業知名度已達八成，未來將強化公司各式業務產品競爭性，整合全台資源，在地深耕市場，擴大市場占有率，但不碰住宅、豪宅和海外不動產，特別是海外不動產，「去年吹北風、今年已經是北風北了。」，
為順應台灣青年實際需求，
，福建省研究日前公布「進一步鼓勵和支持台灣青年來閩就業創業的若干措施」，
，從加強政策信息發布、拓展平台載體建設、擴大政策支持、完善配套服務等四方面提出12條具體舉措，
，鼓勵支持台灣青年來閩就業創業。中國台灣網報導，
，在加強基地建設方面，
，新設一批省級台灣青年就業創業基地，
，對國家級、省級新批准設立的青創基地分別給予一次性50萬元（人民幣，
，下周）、30萬元的獎勵，對每年考評合格的基地給予10萬元的獎勵。在政策扶持方面，對福建省三大主導產業和現代服務業等重點發展行業的規模以上企業，以及商協會、養老機構招收台灣青年，給予用人單位補助。另外，實施引進台灣優秀青年計畫，積極引進台灣大專院校和中職學校全職教師、醫師、社工，對用人單位實行就業補助政策。在完善配套服務方面，強化輔導功能、完善金融服務、提供醫療待遇、推動出行便利，為台灣青年在閩就業創業和學習生活創造良好的環境。福建日報報導，一個月內，上百家在閩台企兩次聯合返台舉辦大型的招聘會，都得到台灣青年與其他求職者的積極響應。這顯示：一，在閩台企生產、經營情況良好，企業主對未來發展思路明確，有十足信心；二，島內民眾對福建乃至大陸經濟發展持續向好有高度共識；三是，福建為台企、台胞創造的良好營商環境、就業創業環境、人才發展環境，得到島內民眾的充分肯定；四是，閩台產業、人才關聯度、融合度高，有廣闊的合作發展空間；其五，閩台便捷的交通、相同的語言習俗，讓台胞如同在家一樣，使得福建成為台青登陸首選。台灣1111人力銀行統計數據顯示，高達八成台灣上班族有意往島外發展，又以大陸為主要發展方向。近兩年，台商返台徵求赴大陸工作的職缺數增幅達20%左右，其中赴福建工作的職缺數增長率高達2.4倍。由此可管窺閩台在經貿往來和民間交流方面正不斷深化。，
「廢核可以談，
，但大家願不願接受電價起碼漲四成的代價？」經濟部長施顏祥昨天再度針對廢核表態，
，強調經濟部歡迎公民參與監督核安，
，理性討論，
，核四不安全絕不運轉。
富邦金控董事長蔡明忠妻子陳藹玲日前呼籲十萬名媽媽站出來監督核電廠，
，呼籲台電公開所有真實狀況和數據，
，直指核四廠應立即停建。施顏祥則對外說，
，廢核後改用其他能源，
，電價漲四成，
，被輿論批「恐嚇」。
施顏祥昨天到台中參加自行車產業座談會，接受媒體訪問，他說，廢核後電價上漲「是代價」、不是「恐嚇」
他說，只要是加強核能安全監督，「我們都是歡迎的，多一點公民參與是好事」，他也同意核電廠不安全絕不能運轉，「我們知道生命、安全是無價的」。
「大家可以理性討論願不願接受這個代價」，施顏祥說，再生能源的成本很高。風力發電最便宜但沒有空間了，太陽光電一度七到八塊，比較可能是用天然氣，一度也要四塊以上，「如果把核電廠拿掉，即使用天然氣發電，電價起碼要多四成，這是代價」。
內政部長李鴻源昨天表示，反核、廢核，應從宏觀的角度看問題，不應當成民粹議題操作；若真要廢核，應該談替代能源怎麼來、能源價格等配套，不管擁核、反核，都應該好好研究。，
西班牙地方政府指出，
，一架直升機與一架輕型飛機今天在馬約卡島（Mallorca）上空相撞，
，導致7人喪命，
，其中2名死者未成年。路透社報導，
，西班牙巴利亞利群島（Balearic Islands）自治區政府在推特（Twitter）發文表示，
，出事的直升機載有5人，
，其中2人未成年，
，他們很可能都是德國人。 輕型飛機則載有2名西班牙人，相撞的兩架飛機共7人不幸罹難。這起空難的發生原因尚不清楚。緊急救難部門是在當地下午1時35分接獲通報，得知有飛機在馬約卡島的因卡市（Inca）上空相撞。，
相信大家都聽過「三個和尚」的故事；一個和尚挑水吃，
，兩個和尚抬水吃，
，三個和尚沒水吃。說明一個人敷衍了事，
，兩個人互相推諉，
，三個人則永無成事之日。人與人的合作不是人力的簡單相加，
，反而更加複雜和微妙。因為人不是靜止的動物，
，而是方向各異的專業，
，相互推動時自然事半功倍，
，相互抵觸時則一事無成。傳統的管理理論，
，對合作研究並不多，目前的大多數管理制度和行業都是致力於減少人力的無謂消耗，而非利用組織提高人的效能。換言之，管理的主要目的不是讓每個人做到最好，而是避免內耗過多。華盛頓合作定律表明，合作是一個問題，怎樣合作也是一個問題。三個和尚的故事常常引導我們陷入迷思。一個單位或一個企業效益不好，不在其他方面找原因，而是簡單地歸罪於「員工（和尚）」多了，於是裁員、調職。然而，實際上並非如此，有的單位、企業人員減了卻並沒有增效，和尚少了，還是沒水吃。看來，有沒有水吃，與和尚的數量多少沒有必然的關聯。1964年，在紐約市克尤公園發生一起震驚全美的謀殺案。凌晨3點，一位年輕的酒吧女經理受到凶手追殺，在長達半個小時的過程中，受害者不停地呼救奔跑，有38戶居民聽到或看到了，但僅僅是聽到了和看到了，沒有一個人出來阻止，甚至連報警電話也沒人打。這件事不能簡單地歸納為人性的差異和冷漠，其中還有複雜的心理學意義。當出現緊急情況時，正是因為有其他目擊者在場，才使得每一位旁觀者都無動於衷，而更多的是在看其他觀察者的反應。這是一種制度性的缺陷，也就是說這樣的事情會在不同地點、不同時間重覆發生，多麼可怕的華盛頓合作定律！解決和尚吃水問題，關鍵在管理。而管理要有效益，需建立分工合理、職責明確、獎罰分明的管理機制；同時，建立教育訓練制度以提高員工整體素質，以及設立一個有利於人才競爭、人才成長的舞台等激勵機制。不過，任何企業都免不了存在勾心鬥角的「辦公室政治」，辦公室政治是引起內耗的主要原因，也是華盛頓合作定律的最直接表現。導致任何合理管理措施，都會因為某些人的「自我」因素而變得撲朔迷離、糾纏不清。這些「自我」意識的漸漸蔓延，造成上下級關係、同事關係都會變得複雜起來，辦公室似乎每天都進行著一場場沒有煙硝的戰爭。然而，最重要的關鍵還是管理者的心態。《老子道德經》第七章，提及「聖人後其身而身先，外其身而身存。非以其無私？故能成其私。」只有管理者將自己置身事外，不表露自己的看法時（外其身），其它人才可能發表不同的意見，達到群策群力的團隊合作目的，只有這樣管理者所看到、所聽到的才會是全面的，這就是將自己置身於事外反而使事物得以周全（而身存）的道理所在。所以，因為管理者的無私——分權是無私欲，群策群力是無私心，反而成就了管理的效益。唯有以「後其身而身先，外其身而身存」的管理思維，才能創建高績效團隊的合作文化來徹底破除「華盛頓合作定律」的現象。（作者是和春技術學院行銷流通管理系教授，本專欄每周二刊登），
民進黨強行通過反滲透法，
，國民黨不分區立委候選人、陸配牛春茹（左一）等人日前現身，
，質疑該法讓人心生畏懼。 圖／聯合報系資料照片 分享 facebook 無論總統大選結果如何，
，輸的都是台灣媒體。媒體並非不曾有過只有一種聲音時代，
，但現在走到了最嚴重、囂張又不以為恥且理直氣壯，
，明知被執政者與網路刻意操控還心甘情願的荒謬時代。新聞報導與意見觀點全部混為一談，
，以閱聽眾搞不清楚的談話性節目讓新聞專業意理喪失殆盡；許多言論不但是非不分，
，還不見良心與反省，令人匪夷所思，既憂且懼。曾經，我用自己的媒體經驗告訴學生，這是個媒體最壞的時代，也是最好的時代。因為沒有壞，不會知道好的重要；沒有腐敗，不知必須重生。當朋友要我別在ＬＩＮＥ上批評時政時，我想起自己也告訴過學生，新聞自由或言論自由並非理所當然且永遠存在。沒想到，一言成讖。 現在我們害怕，因為腐爛的根被遮掩，被改以貌似繁茂的塑膠花樹裝飾著，讓人分不清真假，看不見病徵。這個謊言漫天的時代，如果每句話都是欺騙時，究竟該拆解到哪一個為止？謊言與否的認定主體是政府，而非民眾憑藉多元報導自行判斷，看到許多聲明都是表面客觀卻暗藏技術犯規、只說對己有利而非全部事實的炫目文本，簡直令人嘆為觀止。戒嚴時代令人恐懼，是因為匪諜就在你身邊，你不知何時會被牽連。那時要抓的是共匪，現在要抓誰呢？開放大陸探親超過卅年，現在要抓的是與大陸往來的企業與一般民眾嗎？如果不是，那要抓誰？當犯罪與否由政府界定時，誰能掌握往來的分寸？本來指望媒體為人民發聲，現在呢？我們害怕，白色恐怖之恐怖，是由於人們不知道什麼可以說或不可以說。我們害怕，因為我們被國民黨時代「要有獨立思考能力」的公民課教壞了，我們被「從前的民進黨」教育出來的民主觀念所害了，如今不能說自己主張的時代來臨，請告訴我們如何可以不恐懼？大學畢業上班第一天就碰上蔣經國到當時蘇南成主政的台南市政府。那是個記者會只能吃梅花餐，而被現在的政客說是威權的時代，凡走過那個時代的人，現在都尚未失憶；走過說話戰戰兢兢，到嘗過民主自由滋味人生，讓我們清楚知道什麼是真正的民主與自由。英國歐威爾的小說「一九八四」裡頭，人民被老大哥監視控制並廣用媒體編造假新聞內容的恐怖，竟在我們還活著時眼看它噩夢成真，太令人恐懼了。請告訴我們：如何可以不害怕？，
泰圳路排水不良 砸2千萬改善 | 桃竹苗 | 地方 | 聯合新聞網 買東西RSSApp粉絲團我的新聞udn family搜尋時尚汽車NBA台灣遊戲國際鳴人堂新鮮事部落格全部願景新聞財經時尚汽車NBA遊戲國際鳴人堂新鮮事部落格元氣話題讀書吧讀小說知識庫電子報基金房地產影音售票網外貿網買東西有設計有行旅捷客聯合文學聯經出版世界日報App 即時熱門要聞娛樂運動全球社會產經股市健康生活文教評論地方兩岸數位旅遊閱讀雜誌時尚汽車購物 台灣百寶鄉 大台北 桃竹苗 中彰投 雲嘉南 高屏離島 基宜花東 udn / 地方 / 桃竹苗相關新聞國際志工、語言教室 校園全英語竹市監控系統升級 易淹路段好清楚國際青年大使 她們把苗栗帶到世界高鐵快捷公車 12月2日再改點全國語文競賽 賽夏族語奪4金4年躲「難民營」 大溪清潔隊有新家了反大湖拆遷 居民爭保留家園苗栗高鐵滿周歲 新3站中運量第2高鐵苗栗站通車將滿周年 通勤客變多了「百寶袋」借道具 小資結婚好輕鬆樂當志工 「一周沒在家幾天」凌辱、囚禁、低薪…東南亞移工哀歌大湖反重劃自救會 今天再陳情中壢馬祖新村 眷村藝術成果展中央大學後門 有間巴西三明治回響／外埔國小通學道 上學不必閃車貓裏山忠烈祠 舊貌成追憶消防英雄宋賢治 榮獲全國模範公務員卓蘭140縣道潛藏殺機 今年3起石虎路殺泰圳路排水不良 砸2千萬改善分享分享分享留言列印A-A+2016-11-29 02:01聯合報 記者鄭國樑／桃園報導WhatsApp 圖，
，鄭國樑攝影 分享 facebook 桃園市楊梅區泰圳路串連頭湖、三湖、上湖等里，
，經在地議員和里長們反映路面排水不良，
，車輛行駛頻繁滾壓後出現多處坑洞和積水，
，市長鄭文燦昨天主持動工一併改善時，
，期許完工後能帶給里民更舒適又便利的交通環境。鄭文燦表示，
，泰圳路是楊梅區往新竹縣湖口鄉重要路段，
，也是鄰近台1線重要替代道路，
，橫跨楊梅3個里；沿路除有大型社區和許多集合式住宅外，
，還有多家大型工廠，常有重車經過，造成路面下陷、受損，因此將全路段路基刨鋪，並要求徹底解決重車滾壓及排水問題。鄭文燦強調，泰圳路改善工程全長約3773公尺工程經費2100萬元，預計明年年2月底完工，是桃園市升直轄市後頭湖、三湖、上湖3個里最大件道路工程。楊梅區長姚敦明說，楊梅區公所也將逐步完成路平路網，擴大道路改善範圍讓楊梅區的城鄉更均衡發展。立法委員陳賴素美、楊梅里長聯誼會會長朱秀娥、市議員李嘉興、周玉琴和多位里長都出席動工典禮。，
寒流來襲，
，有些縣市社政單位會準備外套、暖暖包、睡袋等物資到街友聚集場所關懷他們，
，或配合慈善團體為他們辦圍爐餐會。讓街友重回社會是遊民輔導的最終目標，
，多數街友有不為人知的故事，
，但街友在游走社會底層邊緣時，
，第一時間伸出援手才是黃金時間。一些縣市作法是社政結合勞工行政及環保單位，
，以街頭清潔工為主，
，但由於他們的不穩定性，
，曠職嚴重，
，常成為頭痛問題。目前較上軌道的縣市，是本身有專案管理的社工員，並將街友納入管理，才逐漸改變他們鬆散習性，並獲得用人單位的認同。以台中為例，社工員在推動街友自立方案之前，先代街友租屋，租金由街友工資扣除，並為他們辦理蓄儲，讓他們過團體生活，他們自選領班的班長，社政單位聘用的街友服務員則每天帶領他們出工，而社工員除定期了解他們出勤的情形，也安排心靈課程，透過宗教及電影，讓街友對家再度有依戀、對未來有憧憬，其中還透過專家與資深社工員安排商店經營、園藝、家畜養殖與手工藝等課程，讓他們有與社會互動的機會，街友已有多人回到社會，並有了正職的工作。社工員要抱持「街頭少一個街友，社會就增加一個生產力的人口」的信念來服務街友，才能改變街友習性，引領街友走出困境。街友的生活重建，才是政府最應著力之處。，
甘比亞昨天凌晨無預警宣布與我斷交，
，我駐甘比亞大使館接獲甘國總統府發出的外交節略後，
，我駐甘國大使陳士良立刻電話告知台北，
，府院隨即展開連串危機處理。
據了解，
，陳士良接獲甘國政府的外交節略後相當震驚，
，立刻致電主管甘比亞業務的外交部亞非司長王建業；王建業也火速通知外交部長林永樂。林永樂隨即召集相關幕僚返回外交部開會，
，並通知馬英九總統、國安會秘書長袁健生及行政院長江宜樺。
上午近六時，
，外電路透披露甘比亞宣布與我斷交。七時許，甘國駐台大使賈掬接受媒體詢問查證時相當震驚，強調完全不知道相關狀況，也沒有接獲任何指示。賈掬稍後即前往外交部，向林永樂說明情況。
上午十一時，外交部由主管非洲業務的政務次長柯森耀出面舉行記者會，定調這是賈梅的個人決定，中華民國政府至感遺憾。
外交部發言人高安稍後表示，外交部將請兩國大使盡速了解情況、全面檢討台灣與甘比亞關係，中華民國政府會在維護尊嚴原則下適切回應。，
大陸國務院總理李克強昨（4）日考察中國、工商、建設三大銀行普惠金融部，
，並在銀保監會主持召開座談會，
，強調要加大宏觀政策逆週期調節的力度，
，進一步採取減稅降費，
，運用好全面降準、定向降準工具，
，支持民營企業和小微企業融資。中共黨媒人民日報社主管主辦的證券時網分析，
，雖然官方披露的消息只有幾十個字，
，其中的含金量很高，
，一方面反映高層對今年經濟穩增長、企業融資環境改善的高度重視；另一方面，
，李克強較為罕見地提出全面降準，之前有不少市場人士呼籲，盼在春季前全面降準。 分析指出，李克強提出全面降準的說法，是對市場呼籲的正式回應。果不其然，人行下午就宣布下調金融機構存款準備金率1個百分點。市場也可能早已嗅到人行有望全面降準，受此利多消息影響，A股昨表現不俗，上證綜指收復2，500點關口，漲幅2%，深證成指、滬深300均漲逾2%，其中，券商股引領強勢反彈，中原證券、天風證券、南京證券、長城證券等集體漲停，開啟新年第一波紅包行情。分析指出，李克強在銀保監會座談會上的談話，與去年12月中旬召開的中央經濟工作會議所部署的工作內容一脈相承。中央經濟工作會議當時就提出，2019年要強化逆週期調節。，
